一、空调系统检查巡视内容
1、设备巡查
巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，水泵、阀们和管道有没有漏水、渗水、溢流等现象。
2、空调机房
(1)主机是否正常，油温是否在正常温度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。
(2)巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。
(3)空调控制室内，水泵起动箱有无故障指示。
3、冷却塔、水箱检查
(1)冷却塔：检查水塔有无溢流、缺水，风机运行时是否发出噪音，风机起动电柜有无故障指示。
(2)膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。
4、风机等检查
(1)组合式风机：检查运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，尘网有无堵塞，尘网是否干净，运行有无噪音，去水冷凝盘去水是否顺畅。
(2)吊装式风机：运行时有否发出噪音，尘网有无堵塞。

二、空调系统操作规程
（一）开机程序
1、检查电源、三相电压是否有380V。
2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。
3、检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。
4、检查冷却塔补给水是否正常。
5、检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。
6、根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至30℃时需要加开冷却塔风扇。
7、检查膨胀水箱补水是否正常。
8、检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。
9、启动冷冻水泵和冷却水泵。
10、检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。
11、检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。
12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1 kg／cm2)。
13、检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。
14、检查主机、油温是否在65℃～68℃之间。
15、启动主机。
16、检查主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。
（二）关机程序
1、关机前记录主机运行数据。
2、按停主机。
3、主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，根据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。

三、空调系统运行管理规定
1、空调系统的设备运行由空调组负责，暖通、给排水管理员进行监督。
2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行运行情况记录在空调系统运行表上，未经主管管理员批准，不得擅自更改运行参数。
3、按大楼空调运行时间表准时启停空调系统。
4、在不影响大楼正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。

四、空调系统维修保养规程
1、冷水机组维修保养和水处理由专业公司负责。
2、空调班组负责空调系统辅助设备（水泵、电机和风机）的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。
2、主管管理员每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。
3、当值人员巡查发现系统设备故障，应立即进行维修，并报告主管管理员。
4、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。
5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。
6、工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。
7、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。
8、系统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响的用户。
9、系统维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。

五、中央空调系统应急处理方案

（一）冷水机组
1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。
2、发现故障的技工将情况报告主管管理员并联系设备保养商维修。
3、设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。

（二）水泵
1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。
2、发现故障的技工检查维修，可当场解决的问题即时修复并记录在当值日志上。
3、水泵故障较严重，应报告主管管理员，由其安排组织维修，并在事后作维修报告。

（三）冷却塔
1、水塔电机故障
(1)巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该机。
(2)发现故障后及时检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。
(3)属较严重的故障应报告主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修报告。
2、水塔穿底漏水
(1)巡查员工发现水塔穿底漏水，应即刻开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。
(2)立刻将情况报告主管管理员，由其组织修补水塔，并在事后作维修报告。
3、水塔溢漏
(1)巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。
(2)浮球开关损坏则即刻停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。
(3)将情况报告主管管理员，由其组织人员维修并在事后作维修报告。

（四）管网系统
1、主管道
(1)发现或接报主管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。
(2)现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导人走火梯。
(3)用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。
(4)将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。
(5)报告主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修报告。
2、水平管网
(1)发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。
(2)现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯和用户单元，将水导入洗手间地漏。
(3)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。
(4)报告主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修报告。
3、空调机房内的伸缩节
(1)发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。
(2)将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。
(3)报告主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修报告。
4、空调机房内的管道
(1)发现或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。
(2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。
(3)用沙包拦住附近用户单元门口以防水浸。
(4)开启机房内对应管道底的排水口排水。
(5)注意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。
(6)报告主管管理员，由其组织抢修。

（五）通知受影响用户
事件发生后，主管管理员认为4小时内可修复的应通过紧急广播知会受影响用户，超过4小时才能修复的由管理公司书面通知受影响用户。